申論 3某估價師為一不動產證券化個案進行一商業不動產之估價。由於該估價師對此不動產之經營型態不甚熟悉，因此直接詢問該大樓業主有關營運費用率（operatingexpense ratio, OER）之水準，該業主直接告知營運費用率約為15%。該估價師復由該大樓之簽證會計師取得經簽證之相關報表資料，所得過去三年之總收益及費用情形如下表所列：年底200520062007營運總收益（萬元）305029802950營運總費用（萬元）122511901175若你是該估價師，估算正常情形下，投資資金來源中自有資本比例為四成，要求報酬率為8%；其餘為銀行貸款，貸款利率6%，20 年內每年等額償還本息。且根據營運趨勢預期未來每年總收益自2008 年起將逐年穩定遞減1%。則在以上的資訊且暫不計閒置及欠租損失下：（25 分）㈠探討可能採用之營運費用率。㈡試以上述資料估算該不動產在2008 年初之價格（應用財務因子：年金現值利率因子PVIFA(6%, 20)＝11.4699）。