申論 3陳小姐欲購買某商辦大樓其中一個辦公室單位作出租使用，自有資金為900 萬元。預估在經營期間來自租金的稅後現金流量為：第一年37 萬元、第二年41 萬元、第三年43 萬元；第三年期末出售該辦公室所獲得的稅後現金流量為1,300 萬元。假設其要求報酬率為9%、期望報酬率為13%、內部報酬率為17%。㈠請問上述利用「現金流量折現模型（Discounted Cash Flow Model）」應用在不動產投資分析有何優、缺點？（5 分）㈡請計算該投資個案的淨現值（Net Present Value, NPV）與利潤指數（Profitability Index,PI），並分析是否值得投資？（10 分）㈢請使用內部報酬率分離法（Partitioning the Internal Rate of Return, IRR Partitioning），分離「經營期間收益」與「辦公室出售利得」兩種內部報酬率的利潤來源，據以分析投資個案的可能風險。（10 分）