申論 1某開發商預計在某基地推出建案，假設預估市場每坪售價如附公式所示，各類建案均符合土地使用管制規範，營造期兩年，銷售期一年，各建案之營造成本、設計樓高，與價格參數如附表所示，該基地之面積為20,000 坪、購地成本20 億、容積率300%、建蔽率60%，至市中心距離10 公里，至最近高速公路交流道距離2 公里，至最近捷運站距離1 公里，若行銷費用占總開發成本（即土地成本加營造成本）之5%。請問：㈠本開發案稅前獲利最大之建案類型為何？（20 分）㈡若開發商可向銀行就土地與營造成本貸款70%，利率為5%，前三年寬限期可不還本金只繳利息，其餘30%為股東自有資金。已知實際獲利部分另需課營利事業所得稅17%，試問本開發案之稅後股東報酬率為何？（5 分）公式：Y＝a＋aX＋aX＋aXY：預估市場每坪售價，單位萬元X：至市中心距離，單位公里X：至最近高速公路交流道距離，單位公里X：至最近捷運站距離，單位公里a、a、a、a：價格參數附表：各建案營造成本與價格參數類型 結構類型 每坪成本設計樓高 a a aa住商大樓 鋼骨結構 20 萬元25 層 100 -5 -5 -10透天住宅 鋼筋混凝土10 萬元5 層 70 -3 -3-6廠房倉儲 輕鋼架 5 萬元2 層 30 -2 -2-3