申論 1若你打算投資某一商場之店面，該店面計2000 坪，預估未來十年間每坪每年之營運毛收益為2.5 萬元，營運費用比率約為55%。假設向A 銀行借款，A 銀行答應借貸6000萬元，貸款年利率為9%，10 年內按月等額攤還本息。若你打算持有此店面營運10 年，預估第11 年起此店面之淨營運收益將每年穩定遞減2%，直到永遠，在暫不計算稅賦之情形下，投資之要求報酬率為10%，則此店面目前之合理價格應為多少？（應用下列財務因子：年金現值利率因子PVIFA(10%, 10)＝6.1446；PVIFA(0.75%, 120)＝78.9417；現值利率因子PVIF(10%, 10)＝0.3855）。（30 分）
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弱點分析
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申論 2在收益型不動產（如旅館等）之投資分析中，土地來源可為租用或購置，若在租用時未來土地租約可合理續約不影響營運，則在不計未來土地價格增、貶值之情形下，試分別以㈠損益平衡分析之觀點（並繪圖說明）；㈡淨現值（Net Present Value, NPV）分析之觀點，比較土地來源為“租用”及“購置”下營運之風險。（25 分）
申論 3某估價師為一不動產證券化個案進行一商業不動產之估價。由於該估價師對此不動產之經營型態不甚熟悉，因此直接詢問該大樓業主有關營運費用率（operatingexpense ratio, OER）之水準，該業主直接告知營運費用率約為15%。該估價師復由該大樓之簽證會計師取得經簽證之相關報表資料，所得過去三年之總收益及費用情形如下表所列：年底200520062007營運總收益（萬元）305029802950營運總費用（萬元）122511901175若你是該估價師，估算正常情形下，投資資金來源中自有資本比例為四成，要求報酬率為8%；其餘為銀行貸款，貸款利率6%，20 年內每年等額償還本息。且根據營運趨勢預期未來每年總收益自2008 年起將逐年穩定遞減1%。則在以上的資訊且暫不計閒置及欠租損失下：（25 分）㈠探討可能採用之營運費用率。㈡試以上述資料估算該不動產在2008 年初之價格（應用財務因子：年金現值利率因子PVIFA(6%, 20)＝11.4699）。
申論 4政府在整體開發過程中，通常在區段徵收完畢及所有公共建設完成後才進行標售事宜，由於整體開發與銷售時程極長，對公共財政也常造成負擔，試以「預售屋」及「成屋」開發的比較觀點，探討現行制度對政府開發單位可能導致之風險，並檢討此開發流程須要改進的空間。（20 分）